南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法政策解讀

時(shí)間:2023-05-25 09:45 | 來(lái)源:南充市房地產(chǎn)管理局

南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法

政策解讀

一、制定目的

為進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)家、省房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的部署要求,促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展,有力保障商品房工程建設(shè),維護(hù)交易雙方的合法權(quán)益,根據(jù)國(guó)家、省有關(guān)規(guī)定,結(jié)合南充實(shí)際,我局與中國(guó)人民銀行南充中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)南充監(jiān)管分局共同研究起草了《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》),經(jīng)廣泛征求社會(huì)各界意見(jiàn)并修改完善后,印發(fā)了本《辦法》。

二、制定依據(jù)

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》“第四十四條 商品房預(yù)售所得款項(xiàng),必須用于有關(guān)的工程建設(shè)”。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》(建設(shè)部令第131號(hào))“第十一條 開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房所得款項(xiàng)應(yīng)當(dāng)用于有關(guān)的工程建設(shè)。商品房預(yù)售款監(jiān)管的具體辦法,由房地產(chǎn)管理部門(mén)制定”。

《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)》(建房〔2022〕16號(hào))對(duì)監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)、監(jiān)管額度、保障資金專(zhuān)款專(zhuān)用、資金撥付等方面提出了明確要求。

《四川省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、中國(guó)人民銀行成都分行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)四川監(jiān)管局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管的意見(jiàn)〉的通知》(川建房函〔2022〕591號(hào))明確各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門(mén)要會(huì)同人民銀行分支機(jī)構(gòu)、銀保監(jiān)部門(mén),對(duì)本地已出臺(tái)的商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法進(jìn)一步修改完善,制定商品房預(yù)售資金監(jiān)管實(shí)施細(xì)則和三方監(jiān)管協(xié)議文本等,確保商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度落實(shí)到位。

《中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、中國(guó)人民銀行辦公廳關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知(銀保監(jiān)辦發(fā)〔2022〕104號(hào))“一、允許商業(yè)銀行按市場(chǎng)化、法治化原則,在充分評(píng)估房地產(chǎn)企業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)狀況、聲譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)等的基礎(chǔ)上進(jìn)行自主決策,與優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)展保函置換預(yù)售監(jiān)管資金業(yè)務(wù)”。

三、適用范圍

? ??市轄區(qū)范圍內(nèi)商品房預(yù)售資金的繳存、使用和監(jiān)督管理,適用本《辦法》。

四、預(yù)售資金的定義

?? ?《辦法》所稱(chēng)商品房預(yù)售資金,是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時(shí),購(gòu)房人按照商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定支付的全部房?jī)r(jià)款,包括預(yù)售定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、一次性付款、銀行按揭貸款、住房公積金貸款等一切購(gòu)房款項(xiàng)。

五、監(jiān)管部門(mén)

?? ?由市房地產(chǎn)管理局統(tǒng)籌、協(xié)調(diào)和指導(dǎo),會(huì)同中國(guó)人民銀行南充中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)南充監(jiān)管分局

按照職能分工,共同做好商品房預(yù)售資金監(jiān)管工作。

六、主要內(nèi)容

《辦法》全文共有九個(gè)章節(jié)、三十一條內(nèi)容,主要內(nèi)容為以下幾個(gè)方面:

(一)明確監(jiān)管范圍。明確市轄區(qū)經(jīng)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房建設(shè)項(xiàng)目預(yù)售資金全部列入監(jiān)管范圍。購(gòu)房人按照合同約定支付的全部購(gòu)房款(含定金、預(yù)付款、首付款、分期付款、一次性付款和銀行按揭貸款、住房公積金貸款等)。

(二)監(jiān)管銀行的選定。由市房管部門(mén)會(huì)同人民銀行、銀保監(jiān)部門(mén)通過(guò)公開(kāi)招投標(biāo)方式,綜合商業(yè)銀行資信狀況、監(jiān)管能力、服務(wù)水平等因素,確定能夠承接商品房預(yù)售資金監(jiān)管業(yè)務(wù)的商業(yè)銀行。中標(biāo)的商業(yè)銀行,在市人民政府網(wǎng)站市房地產(chǎn)管理局頻道(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管部門(mén)網(wǎng)站)公示。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè))申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》前,以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對(duì)應(yīng)的商品房項(xiàng)目為單位,在房管部門(mén)公示的中標(biāo)商業(yè)銀行名錄中,選擇1至2家作為商品房預(yù)售資金監(jiān)管銀行(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管銀行)。

(三)監(jiān)管賬戶(hù)的開(kāi)設(shè)。開(kāi)發(fā)企業(yè)按照一次預(yù)售許可申請(qǐng)對(duì)應(yīng)一個(gè)賬戶(hù)的原則開(kāi)設(shè)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(hù)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管賬戶(hù))。一個(gè)商品房項(xiàng)目可開(kāi)設(shè)1至3個(gè)監(jiān)管賬戶(hù),地下車(chē)庫(kù)(車(chē)位)應(yīng)單獨(dú)開(kāi)設(shè)獨(dú)立核算的監(jiān)管賬戶(hù)。

監(jiān)管賬戶(hù)應(yīng)在《商品房預(yù)售許可證》《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上載明,并在商品房銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)顯著位置以及房管部門(mén)網(wǎng)站公示。

監(jiān)管賬戶(hù)不得開(kāi)設(shè)網(wǎng)銀和自動(dòng)轉(zhuǎn)賬業(yè)務(wù)。

監(jiān)管賬戶(hù)的設(shè)立、變更、注銷(xiāo)應(yīng)向房管部門(mén)提出申請(qǐng),經(jīng)同意后方可辦理。

(四)監(jiān)管協(xié)議的簽訂。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與房管部門(mén)和監(jiān)管銀行簽訂預(yù)售資金三方監(jiān)管協(xié)議(以下簡(jiǎn)稱(chēng)監(jiān)管協(xié)議),監(jiān)管協(xié)議主要內(nèi)容在預(yù)售方案中予以明確,并在《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中體現(xiàn)。監(jiān)管協(xié)議包括商品房監(jiān)管項(xiàng)目基本情況、監(jiān)管賬戶(hù)、監(jiān)管額度、預(yù)售資金收存及支取、權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任、爭(zhēng)議解決方式等內(nèi)容,監(jiān)管協(xié)議文本由房管部門(mén)牽頭制定。

(五)監(jiān)管資金的分類(lèi)。商品房預(yù)售監(jiān)管資金分為監(jiān)管額度內(nèi)資金和監(jiān)管額度外資金。監(jiān)管額度內(nèi)的資金是指監(jiān)管賬戶(hù)中確保項(xiàng)目預(yù)售建筑面積竣工交付所需的資金額度,由房管部門(mén)根據(jù)商品房項(xiàng)目建設(shè)工程造價(jià)、施工合同金額、項(xiàng)目交付使用條件、市場(chǎng)行情等因素確定。監(jiān)管額度外的資金是指監(jiān)管賬戶(hù)內(nèi)超出監(jiān)管額度的資金,可由開(kāi)發(fā)企業(yè)提取使用。

(六)規(guī)范資金繳存。購(gòu)房款應(yīng)通過(guò)專(zhuān)用pos機(jī)或以銀行轉(zhuǎn)賬等合法方式由購(gòu)房人同名銀行賬戶(hù)直接存入監(jiān)管賬戶(hù)。購(gòu)房人申請(qǐng)按揭貸款的,貸款銀行應(yīng)將監(jiān)管銀行、監(jiān)管賬戶(hù)、貸款資金全部直接存入對(duì)應(yīng)的監(jiān)管賬戶(hù)等相應(yīng)條款寫(xiě)入貸款合同,任何企業(yè)、單位及個(gè)人不得轉(zhuǎn)存、截留或以其他任何形式違規(guī)收取購(gòu)房款。

(七)規(guī)范資金撥付。監(jiān)管項(xiàng)目符合《辦法》撥付條件,經(jīng)市房管部門(mén)核準(zhǔn),由監(jiān)管銀行及時(shí)撥付。其中監(jiān)管額度內(nèi)資金撥付分為以下節(jié)點(diǎn):取得商品房預(yù)售許可為首次撥付節(jié)點(diǎn),之后按主體結(jié)構(gòu)工程每三層樓為一個(gè)節(jié)點(diǎn);主體工程砌體和外墻;門(mén)窗、電梯工程;水、電、氣工程;消防、景觀綠化工程;取得《四川省房屋建筑和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案書(shū)》或《四川省建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案證》;完成房屋房源核驗(yàn)和房屋所有權(quán)首次登記。

(八)預(yù)售資金監(jiān)管的解除。預(yù)售商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后,開(kāi)發(fā)企業(yè)可向市房管部門(mén)申請(qǐng)解除預(yù)

售資金監(jiān)管。

(九)明確相關(guān)責(zé)任。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、施工單位、監(jiān)管單位、購(gòu)房人、相關(guān)部門(mén)及銀行工作人員等提出了具體要求。

七、制定程序

??? 為維護(hù)購(gòu)房群眾的合法權(quán)益,防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),我局借鑒其他城市經(jīng)驗(yàn)和做法,結(jié)合我市實(shí)際,會(huì)同中國(guó)人民銀行南

充中心支行、中國(guó)銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)南充監(jiān)管分局印發(fā)了《南充市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》,進(jìn)一步加強(qiáng)我市商品房預(yù)售資金監(jiān)管力度,以保障購(gòu)房人所購(gòu)預(yù)售商品房順利建設(shè)、按期交付。

八、實(shí)施時(shí)間

??? 《辦法》自2023年7月1日起正式實(shí)施,有效期5年。

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